Méthode du simulateur OBO : formules, hypothèses et limites

Préparer la suite avec les bonnes hypothèses

Renseignez les flux de cession, les fonds propres et le crédit envisagé. Vous verrez ce qui reste après réinvestissement, sans validation automatique du prix ou de la fiscalité.

Ouvrir le simulateur avec ses limites 07 80 93 49 49

Résultat avant les coordonnées. Rappel facultatif dans le formulaire existant après le calcul. HERELES n’est pas prêteur ; aucune acceptation de crédit n’est garantie. Lire les limites du calcul.

Les paramètres réellement utilisés

Le modèle utilise la valeur de cession, la dette actuelle, les loyers annuels, la quotité de financement, le taux annuel, la durée, les frais, la fiscalité vendeur et les dépenses annuelles. Le statut de détention sert à distinguer un produit personnel d’un produit reçu par une société.

Le taux, les frais, la fiscalité et les dépenses doivent être renseignés : le programme ne fournit pas de conditions de prêteur à leur place. Toutes les sommes sont déclaratives. Les revenus futurs, la valeur de marché et le régime fiscal ne sont pas vérifiés automatiquement.

Du prix au cash restant au vendeur

Résultat	Formule du modèle
Nouveau prêt	Valeur × quotité / 100
Fonds propres nécessaires	Valeur + frais − nouveau prêt
Produit vendeur après dette et fiscalité	Valeur − dette actuelle − fiscalité
Cash après réinvestissement	Produit vendeur − fonds propres nécessaires

Le modèle suppose que le vendeur fournit seul l’intégralité des fonds propres nécessaires à l’acquéreur. Il ne répartit pas les apports entre plusieurs associés et ne simule pas un crédit-vendeur. Sous cette convention, le cash est aussi égal au nouveau prêt diminué de la dette actuelle, des frais et de la fiscalité.

Pour une valeur de 500 000 €, un prêt de 300 000 €, une dette ancienne de 100 000 €, 40 000 € de frais et une fiscalité supposée nulle, le cash calculé est de 160 000 €. C’est une illustration arithmétique, pas un dossier client ni une offre. Si le vendeur est une société, ce solde n’est pas du revenu personnel distribué.

Le remboursement amortissable

Le programme convertit le taux annuel saisi en taux mensuel r, puis applique une échéance constante sur n mensualités. Pour un capital C et un taux non nul, l’échéance vaut C × r / [1 − (1 + r) puissance −n]. Avec un taux nul, elle vaut C / n.

Le service annuel de dette est cette échéance multipliée par douze. Les intérêts cumulés calculés sont la somme des échéances moins le capital. L’outil ne simule ni différé, ni remboursement in fine, ni indexation, ni remboursement anticipé.

La couverture locative, pas une probabilité d’accord

Le revenu retenu est le loyer annuel moins les dépenses annuelles saisies. Le rapport de couverture le divise par le service annuel du prêt. Un résultat inférieur à un signale un écart dans ce modèle ; un résultat supérieur ne valide pas la solvabilité réelle.

L’assurance, les impôts récurrents, les travaux et la vacance ne sont pris en compte que dans la mesure où vos hypothèses les intègrent au poste approprié. Le TAEG n’est pas calculé. Le coût fiscal d’une distribution et le résultat d’une revente future sont hors périmètre.

Un résultat avant le formulaire

Le calcul fonctionne localement dans le navigateur. Modifier une entrée invalide le résultat précédent avant une nouvelle demande. Le rappel facultatif transmet le scénario via le formulaire existant, sans constituer une offre ni un mandat juridique ou fiscal.

Les cas chiffrés du site sont pédagogiques. Les informations sur HERELES proviennent de l’éditeur ; elles ne sont pas présentées comme une certification externe du calcul. Les sources publiques étayent les règles générales, tandis que les formules ci-dessus décrivent le code fourni.

Questions avant votre démarche

Le programme calcule-t-il un taux ou une fiscalité de marché ?

Non. Ces montants sont des entrées ; le résultat dépend de leur qualité et de leur validation extérieure.

Pourquoi soustraire l’apport du vendeur au cash reçu ?

Le scénario suppose qu’il finance seul le complément nécessaire à l’acquéreur. Sans cette soustraction, la même somme serait comptée comme disponible et réinvestie.

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