Commencer par le titre de propriété, pas par la création de la SCI
Le propriétaire inscrit au titre est le vendeur. Il peut s’agir de vous, de plusieurs indivisaires ou d’une société déjà propriétaire. La SCI acquéreuse n’achète pas automatiquement les droits de toutes ces personnes parce que vous en êtes le gérant. Le périmètre exact de la vente, les signatures nécessaires et les droits d’occupation doivent être établis avec le notaire.
Décrivez ensuite l’objectif en une phrase vérifiable : dégager une somme pour un projet personnel, organiser la détention avec d’autres associés ou reprendre un actif dans un véhicule dédié. La constitution d’une SCI n’est pas, à elle seule, une justification économique ou fiscale du montage.
Réunir trois accords qui ne se remplacent pas
| Sujet | Ce qu’il faut obtenir | Ce qui ne suffit pas |
|---|---|---|
| Cession | Prix, bien et conditions arrêtés entre les parties | Une estimation saisie dans le simulateur |
| Société | Pouvoirs et décisions adaptés à l’acquisition et aux garanties | Le seul fait d’être gérant |
| Financement | Structure de fonds propres et crédit acceptée | La propriété d’un bien de valeur |
Les statuts, l’objet social et les règles de décision sont à examiner. Les garanties peuvent engager des personnes au-delà de la société emprunteuse. Une réponse bancaire de principe n’efface ni les contraintes du titre ni les vérifications relatives aux associés.
Suivre les euros jusqu’à leur destination finale
Supposons, uniquement pour comprendre les flux, un prix de 500 000 €, une dette vendeur de 100 000 €, des frais d’acquisition et de montage de 40 000 €, une fiscalité vendeur supposée nulle et un nouveau prêt de 300 000 €. Le vendeur reçoit 400 000 € après extinction de sa dette. La société doit toutefois réunir 240 000 € de fonds propres pour payer le prix et les frais.
Si le vendeur finance seul ces 240 000 €, il lui reste 160 000 € disponibles. Présenter les 400 000 € comme de la trésorerie libre serait trompeur. Cet exemple ne présume ni exonération réelle, ni quotité bancaire acceptée. Retrouvez la convention exacte dans la méthode de calcul.
Préparer l’après-vente avant l’acte
Qui occupera l’immeuble ? Avec quel titre, quel loyer et quelles charges ? Qui couvrira une vacance locative ou des travaux ? Les réponses déterminent les flux futurs de la SCI, et non seulement le montant encaissé à la signature. Le cas d’une résidence principale conservée en occupation mérite une analyse séparée.
Faites enfin établir une comparaison avec la conservation du bien et un financement sans cession. HERELES peut recueillir le scénario de financement via le parcours existant ; le notaire et le conseil fiscal doivent valider les actes et leurs conséquences. Une demande de rappel ne crée aucun accord de crédit ni validation du montage.
Questions avant votre démarche
Faut-il nécessairement créer une nouvelle SCI ?
Pas sur la seule base de cette page. Une société existante impose aussi une analyse de son objet, de ses engagements, de ses associés et de sa situation fiscale.
Le prix de vente devient-il intégralement disponible ?
Non. Il faut retrancher les dettes et prélèvements du vendeur, puis son éventuel réinvestissement dans les fonds propres de l’acquéreur.
Sources et portée de cette page
Références publiques pour approfondir les points abordés. Les exemples sont pédagogiques et ne constituent pas des dossiers clients.
Votre projet mérite une lecture d’ensemble.
Présentez votre objectif à Benjamin Slama. Nous examinerons les éléments nécessaires à une étude de financement.