Une vraie vente, quelle que soit la société
Comme pour une SCI, vous vendez réellement le bien à une personne morale distincte : un prix est payé, un acte notarié est signé, les droits de mutation sont dus par l’acquéreur et vous pouvez être imposé sur la plus-value immobilière selon le régime des particuliers.
La société emprunte généralement pour payer le prix. Le prêteur analyse sa capacité de remboursement, souvent à partir des loyers attendus, et peut demander des garanties personnelles du dirigeant.
L’impôt sur les sociétés et l’amortissement
Une SAS ou une SARL est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. La société peut alors amortir le bâti (le terrain n’est pas amortissable), ce qui réduit son résultat imposable pendant la détention.
La contrepartie apparaît à la revente : la plus-value de la société est calculée à partir de la valeur nette comptable, diminuée des amortissements pratiqués. La plus-value imposable peut donc être plus élevée que pour un particulier, sans les abattements pour durée de détention.
| Point | SCI à l’IR | SAS / SARL à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Entre les mains des associés | Au niveau de la société |
| Amortissement du bâti | Non | Oui |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention | Calcul sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée |
| Sortie de trésorerie vers les associés | Pas de distribution à prévoir pour l’impôt | Distribution de dividendes elle-même imposée |
Récupérer la trésorerie de la société
Les bénéfices d’une société à l’impôt sur les sociétés ne sont pas directement disponibles pour les associés : leur distribution sous forme de dividendes est elle-même imposée. Il faut en tenir compte si l’objectif de l’opération est de dégager des liquidités personnelles durables.
Le prix de vente perçu lors de l’OBO, lui, vous revient personnellement : c’est souvent l’objectif principal de l’opération.
Le cas de la SARL de famille
Une SARL constituée entre membres d’une même famille peut, sous conditions, opter pour l’impôt sur le revenu. Cette option est notamment utilisée pour la location meublée. Elle modifie le raisonnement fiscal présenté ci-dessus.
Le choix de la forme de société et du régime fiscal relève d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste, qui modélise tout le cycle : acquisition, détention, revente ou transmission.
Points de vigilance
Comme toute vente entre parties liées, l’opération doit répondre à un objectif réel et se faire à un prix cohérent avec la valeur vénale. Une opération motivée par un but exclusivement fiscal peut être remise en cause au titre de l’abus de droit (articles L. 64 et suivants du Livre des procédures fiscales).
HERELES intervient sur le volet du financement bancaire de l’acquisition par la société. Le cabinet ne délivre pas de conseil fiscal ou juridique et ne garantit pas l’obtention d’un prêt.
Questions fréquentes
Peut-on vendre son bien à sa propre SAS ?
Oui, la vente à une société que l’on contrôle est possible, qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SAS ou d’une SARL. Il s’agit d’une vente réelle, avec acte notarié, prix et droits de mutation.
Une SAS paie-t-elle l’impôt sur les sociétés sur les loyers ?
Une SAS est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés : les loyers sont imposés au niveau de la société, après déduction des charges et des amortissements.
La plus-value est-elle plus lourde en cas de revente par une société à l’IS ?
Elle est calculée à partir de la valeur nette comptable, diminuée des amortissements, sans abattement pour durée de détention. Elle peut donc être plus élevée que pour un particulier.
Qui choisit la forme de la société ?
Ce choix doit être fait avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste. HERELES intervient sur le financement bancaire.
Sources et portée de cette page
Références publiques pour approfondir les points abordés. Les informations sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique.
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